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住宅購入者の強い味方、住宅ローン減税とは？

まず住宅ローン減税の基本概念を抑えておきましょう。

住宅ローン減税は正式名称を「認定住宅の新築等をした場合の

住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローンとして金融機関から借り入れた借入金の一部、

若しくは住宅の購入費用の一部を所得税の控除対象とすることで、

住宅ローンを組んだらその年の所得税・住民税が軽減されるという

特徴があります。

この控除制度があることで住宅購入を誘引し、

景気向上に繋げてほしいという狙いです。

当初は新築住宅のみが対象でしたが、リフォームやリノベーションの

普及によりそれらも対象に加わりました。



住宅ローン減税によって所得税はどのくらい優遇されるのか

住宅ローン減税によって、毎年末の住宅ローン残高もしくは

住宅の所得対価のうち少ない方の金額の１％が１０年間にわたり、

所得税から控除しきれない場合は、同年の住民税も控除の対象となります。

令和４年（２０２２年）の１２月３１日までに住宅ローン減税を使って

住宅物件に「入居」した場合は、期間は３年間伸び１３年なりますが、

住宅の契約は令和３年までで終了しているため

当初の制度を現在利用することは出来ません。

控除の上限額は毎年あたり４００万円のため、最大４０００万円が戻ってくる想定です。

床面積５０㎡以上、うち半分を住居用に使用していることが条件です。

なお、長期優良住宅および低酸素住宅を建築・購入し住宅ローン減税を利用する場合、

上限の住宅価格は５０００万円となります。










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～家を売却しても住宅ローンを

完済できないときはどうしたらいいのか～

不動産仲介会社の査定をしてもらった結果

住宅ローンの残債を大きく下回る金額だった場合、自己資金の用意が必要です。

例えば　ローン残債２０００万円のマイホームを査定に出した結果、

査定価格が１５００万円だった場合、

用意しなければいけない自己資金は５００万円です。

これはあくまでローン残債の一括返済にあたる費用のため、実際には

譲渡費用（印紙代、仲介手数料など）を

考慮してプラス１００万円ほどの資金が必要となります。

自己資金調達が可能な場合はローン残債より

売却が低くても問題なく家を売ることができますが、

スムーズに多額の自己資金を捻出できるケースはそうおおくありません。


そのような場合に考えられる対処法としては、次のようなものがあります。


・売却したお金で足りない金額を無担保ローンで借り替える

・住み替えローンを活用する


いずれの方法も新たなローン契約を結ぶため、

契約者本人のこれまでの信用情報が大きく関わります。

ローンの借り換えや住み替えローンで足りない金額を補う場合は、

銀行との相談を交えながら、

「無理のない返済計画が立てられる方法」を選ぶことが大切です。

これらの方法で解決できないローン残債については、

救済手段として任意売却という方法もあります。

任意売却とは、住宅を売ったお金をローン返済に充て、

足りないローン残債は継続して返済していく方法のこと。

任意売却をおこなうには銀行との話し合いはもちろん、

より緻密な返済計画を立てていくことが重要です。










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～住宅ローンを完済できない時の対処法～








住宅ローンが残っていても、家を売ることは出来ます！



ただし、銀行との話し合いを通じ、住宅ローンを一度完済する必要があります。





・家を売りたいけど、住宅ローンがまだ残っている。

・住宅ローンは完済しないと売れない？

・銀行には「家を売却したお金で完済します」と言うべき？


といった疑問を解決していきましょう。






住宅ローンを借りている銀行とのどのような話をすればよいのか、


どのタイミングで相談をすれば


よいのかについて解説してきます。


住宅ローンの残債があると、住宅にはまだ銀行の「抵当権」がついている状態です。


抵当権とは、何らかの事情によりローン返済が滞った場合、


住宅を担保として強制的にローン返済を実行できる権利のこと。


具体的には、金融機関が住宅を競売にかけることが可能で


これが実行されることを


「抵当権の行使」といいます。


つまり、抵当権がついたままの住宅は金融機関の管理下にあると言っても


過言ではないため、ローン残債がある状態で、


抵当権を外す（抹消する）必要があります。


ちなみに、売りたい家に抵当権がついているかどうか確認するには、


法務局で発行・閲覧できる


「登記簿謄本（土地・建物全部事項証明書）を確認しましょう。


「登記簿謄本」は権利者本人でくても、諸費用を払って


登記情報を閲覧することができますので、

しっかり把握しておきましょう。

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住宅ローン７つのポイント



ポイント１　

どのような住まいをいくら位の予算で計画していますか？

マイホームの夢を実現するにはまず、ご家族で冷静に具体的に、それぞれの立場から意見を出し合い、プランを鮮明にさせていくことが大事です。



ポイント２

自己資金はいくら用意出来ますか？

自己資金はなるべく多いに越したことはありません。
少なくとも建築費の２０％～３０％程度の用意が必要とされていますが、あくまでも目安なのでそれぞれのご事情によりご判断下さい。



ポイント３

「いくら借りられるか」より「無理のない返済」をお考えですか？

住宅ローンはあくまでも借金ですからむしろ毎月、無理なく返済できる額を念願に計画するのが肝要です。
収入などにもよりますが年収に占める返済割合は約２５％～４０％が目安です。




ポイント４

資金計画は建築費以外の諸費用も含めて検討していますか？

建築には本体工事費の他に外交工事費、融資手数料、ローン保険料、火災保険料や生命保険料、税金、引っ越し費用など諸経費がかかります。
その他細々した物まで見積もっておく準備が必要です。




ポイント５

ご家族のライフプラン・ライフイベントを長期に予測していますか？

経済・社会情勢が変動している中での返済は出来るだけ短期にした方が無難です。
例えばお子様の教育費、進学、ご結婚など大きなイベント費用など見込んでおきます。



ポイント６

金融機関の健全性をチェックしていますか？

将来とも安定して取り引きするにはまず、対外的に評価が高い、健全体質の借入先を選別するのが重要です。



ポイント７

借り入れ先の融資条件や内容を比較、検討していますか？

民間金融機関の競合が盛んになり、金利優待キャンペーンや付加価値サービスなど独自の展開をしています。
細部についても比較・検討して、実際に融資を受ける際、果たして利用できるか、キャンペーン期間が過ぎた後はどのような条件になるのかなどを確認しておくことが重要です。



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