住まいづくり対策の記事一覧｜愛知県刈谷市・知立市・安城市の不動産売却はセンチュリー21みかわライフ｜センチュリー21みかわライフ

～田舎の土地を売りたい～

相続など田舎の土地を取得、特に使用する予定はなく固定資産税もかかるので

手放したくないと考えている方もいらっしゃるかと思います。

はたして、田舎の土地は売ることができるのでしょうか.....


田舎の土地は残念ながら売りづらいです。

都市都に比べて田舎の人口が少ないということは、需要が少ないということ。

都市都に比較して交通の便が悪かったり商業施設や病院なども少ないことから、

田舎に居住使用と思う人も少なく土地もなかなか売れなくなってしまうのです。

それに加え田舎の土地を売りたいと考えている人は多くおり、

競争が起きていることも田舎の土地がなかなか売れない要因の一つでしょう。


★田舎の土地を売る方法★

田舎の土地を実際に売るとなれば方法は３つです。

どの様な選択肢があるかを解説します。


①仲介で売る！

不動産を売る際に最も一般的な方法が仲介です。

仲介とは、不動産会社に売主と買主の間に入ってもらい、

売り買い関するやり取りをやってもらうこと、具体的には売主の代わりに

買主を探してもらったり、売買契約書を作成してもらったりします。

仲介は土地の販売価格を売主が決められるので、土地を高く売りやすく、

誰に売るかも自由です。


②不動産会社に土地を買ってもらう！

簡単に言うと、仲介の買主が不動産会社になるということ。

不動産会社に買ってもらえば買主を探す必要がないので、

速くて１ケ月で田舎の土地を売ることが可能です。

また仲介で土地を売る際は契約と土地の状態に

不備がある時には契約不適合責任が発生しますが、不動産会社に土地を売った場合は

責任を問われることはありません。


③隣人に売る！

自分が所有する土地に隣接するお隣さんに土地を買ってもらう手もあります。

二つの土地を一つの土地にまとめることが出来れば、

別々に購入するより高い資産価値を得られることになるため、

近隣住民への売却も需要があります。

特に、田舎においては同族が近くに住む傾向があるため、

都心部に住んでいた子供が親の近くに引っ越ししてきて新築するようなケースも

考えられるでしょう。



地域密着刈谷市をはじめ

知立市・安城市・大府市・高浜市・東浦町

売却・買取のご相談の際は

是非みかわライフにお任せ下さい！

～家づくりの成功ポイント～



★費用・お金

①「グリーン住宅ポイント」という補助金制度期間中を活用する！


②最初の段階で家づくりにかかる費用
　
　総額をはっきりさせておく！


③固定金利と変動金利の違いをしっかり把握！



★間取り・収納

①キッチン・洗面・浴室を横一列に並べて回遊できる導線も便利！


②リビングや廊下のちょっとしたスペースに収納！


③回遊できて使い勝手の良いアイランドキッチン型の

　オープンキッチンなど参考に！



★仕様・設備

①脱衣所にカウンター設置！


②床材などは無垢材を利用・壁は漆喰がおすすめ！



★依頼先選び

①住宅会社は家づくりの技術で選ぶことはもちろん大切ですが、

一番は「人」だと思います。

担当者の人柄や仕事に対する姿勢などをチェックしましょう！



②モデルハウスよりも完成見学会を参考に！



★デザイン・設計

①床材を明るい色目にするのもおすすめ！
　

②イメージに近づくには自分が希望するイメージを固めて

　メーカーさんと内容を細かくすり合わせが大事！



★土地

①陽当たりなども重要ですが、近隣などの様子など把握しておく事が大事！


②土地選べは自分達だけの判断で、勝手に決めずに
　
　プロに見てもらうことがおすすめ！
　
　気になる土地などあったら　朝・昼・晩と時間帯を変えて

　現地を見に行くことも大事！






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～おさえておきたい家づくり７つのポイント～

★ポイント１

「家づくりの流れ」をざっくりおさえておきましょう！

家づくりは早くても１年近くかかる

土地探しやハウスメーカー選びから始まり、実際に家が建つまでは

およそ１年ほどの日数がかかります。

土地探しから始める場合は、お早めにスタートがおすすめです！

「やること」と「お金の流れ」をしっておきましょう！

ハウスメーカーと契約を結んだ時、工事を始めた時など

支払うお金など確認しておく事が重要です。

★ポイント２

まずは暮らしの理想イメージを描いてみましょう！

自分が好きな事・心地いい空間を思い出してみる。

自分の好みやこだわりを知ることからスタートしましょう！

理想のイメージを写真や言葉で具体的に！

★ポイント３

土地探しは優先順位を決めるとスムーズ

環境や空間　自分の優先順位を決めてみましょう！

沢山ある理想の土地条件の中から、優先順位を決めるのが

土地探しをスムーズにするポイントです。

条件のよくない土地でもプラン次第で快適に

例えば、狭い土地なら、中庭や２階リビングでうまく光を

取り入れて間仕切りを減らして広さを感じさせることなど

工夫次第で選択肢がぐっと広がります。

★ポイント４

どんな家を建てたいか合わせて家づくりのパートナーを選ぶ

住宅会社は工務店・ハウスメーカー・設計事務所の３つに

分類されます。

それぞれの特徴・良さがありますので事前にリサーチしましょう！

★ポイント５

予算やローンの計画は毎月の返済額から

考えると無理がない

家づくり費用は①土地②建物自体の費用③付帯工事費④諸費用

本体工事費が約７割・付帯工事費+諸経費が約３割

★ポイント６

間取りは暮らしの理想イメージと環境の組み合わせで考える

家の外側を考える

土地や環境に合わせて、建物や窓の位置を決めていきましょう！

家の内側を考える

人の動き方使いやすい物の納め方など忘れずに取り入れましょう！

★ポイント７

契約から工事中、完成までに気を付けること

図面、見積もり、契約書類の確認は慎重に！

工事中は現場へ出向いて進捗確認しましょう！


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～知っておきたい用語の意味とポイント～

住宅性能に関する用語はたくさんありますが、

家づくりを進めるうえで、

是非今、知っておきたい用語を解説します。




東海エリアに住む上でとても重要なのが地震対策。

建物を頑丈にするのが、「耐震」、

伝わった揺れを低減するのが「制震」

建物に揺れ伝えないようにするのが「免震」です。



「耐震基準」国の建築基準法にある「耐震基準」とは

人命が失われない最低ラインのことで、

耐震基準をクリアしていても建物の損傷がゼロとは限りません。　

人名は助かるものの住宅ローンを抱えたまま

転居や立替えが必要になる場合もあります。



「耐震等級」　耐震性の高さを３ランクで

わかりやすく示した等級です。

「耐震等級１」が前述の耐震基準となり、

「耐震等級３」が

警察署・消防署と同等の最高レベル。

耐震等級が高くなると建築コストは上がりますが、

地震保険料の割引を受けられるなどのメリットもあります。



「構造計算」地震や台風に強い家の

指標となる構造計算には

段階があり、最も簡易的な方法が

「仕様規定ですべての木造建築物に

義務付けられています。

その次が「性能表示計算」で、

長期優良住宅の認定に必要な

耐震等級２以上を取得するには必須となります。

「構造計算を行っており「耐震等級３」レベルの家は、

より安心・安全であるといえます。

耐震等級　暴風に対する基準で２段階で表示されます。

耐震性も重要ですが、意外と見過ごしがちな耐風対策。

年々大型化される台風に備えて、耐震等級と耐風等級はセットで

検討するとより安心です。



「耐火等級」火災時の安全に関する指標の一つ

延焼のおそれのある部分は４段階の等級で表示され

等級の数字が大きいほど耐火性能が高くなります。



「ＺＥＨ（ゼッチ）」省エネと創エネの効果で住宅の年間の

一次エネルギー消費量を実質ゼロにする住宅のこと。






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将来引っ越しの可能性があるか



最初に考えるべき引っ越しの可能性があるかどうかです。

一般的に売却しやすいのも賃貸しやすいのもマンションと

されており、将来移転の可能性があるのであれば

マンションがおすすめと言えます。

転勤や転職、、また子供の進学や独立等で将来引っ越しの可能性が高いとされる方は、

マンションを検討して、将来の住み替えを選択肢にするといいでしょう。


将来リフォームする可能性があるか



子供の独立やバリアフリー化など、将来リフォームの可能性があるかどうかも

判断基準になります。

マンションで改修可能なのは基本的には専有部分のみです。

玄関ドアやベランダなどは共用部分に当たりリフォームできません。

専有部分であっても設備の移動や範囲に制限がある場合もあります。

対して、戸建てでは間取りの変更等自由にすることができます。

子供の独立や両親との同居などの可能性がある場合は

戸建てを検討するのがいいかもしれません。


生活スタイルが自分に合っているか


自分の生活スタイルがマンションや戸建ての特徴と

あっているかどうかも重要です。

夫婦２人でしばらく仕事が優先であれば駅近のマンションを

広い庭で伸び伸びと子供を育てたいという要望があれば、

当然庭付きの戸建てを選ぶ必要があります。

資産価値は、重要な要素ですが、利用価値という

観点で自身の生活スタイルとあった物件を選択する視点が重要です。





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戸建ての資産価値について

戸建ての資産価値は、土地と建物の合計になります。

国税庁の基準では、木造住宅の法定耐用年数は２２年です。

従って、木造住宅では建築から２２年経ったら建物評価としての価値は

ほとんどなくなってしまいます。

一方で、土地部分は老朽化しないため、それにより資産価値が下がることは

ありません。








マンションの資産価値について

国土交通省の調査によると、マンションの資産価値は、築２０年で新築時の６０％

ほどになるとされています。

その後も、築年数が経つほど下落し築３５年経過すると資産価値は３０％

ほどになってしまうようです。

時間の経過とともに資産価値が下落するのは戸建てと変わりませんが、

マンションの法定耐用年数は４７年とされており、

下落率は木造住宅と比較するとゆるやかになる傾向にあります。

立地条件のよいマンションは築年数が経っても高値で取引されることも

珍しくなく、資産価値は一概には築年数だけで判断できません。

移住目的だけではなく、将来売却することも考えている場合は、

立地条件等も考慮する必要があります。









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～マンションのメリット～

マンションのメリットとしては、まず利便性が多いことがあげられます。

マンションは、比較的地価が高い駅の近くや商業施設の周辺に

建てられることも多く、その点においては戸建てよりも

利便性が高いと言えます。

間取りは、マンションの多くはワンフロアの「平屋構造」になっているため

洗濯や掃除など家事をする上での足かせになることはありません。

ご高齢の方や体が不自由な方にとっては、階段の上り下りがなく

暮らしやすい設計になります。

セキュリティ面でもマンションにはメリットがあります。

オートロックや監視カメラ、常駐の管理人など、戸建てと比べると

セキュリティは手厚いと言えます。

警視庁の統計によると、２０２２年の侵入窃盗の件数では

約７３％が戸建てだったのに対し、３階以下のマンションは約１８％

４階建て以上のマンションは約８％というデータもあります。


～マンションのデメリット～


一般的に戸建てよりも面積が狭く、坪単価も戸建てよりも高いため、

その点においては戸建てに劣っていると言えます。

ローン以外に発生する月々の費用としては管理費、

修繕積立金、駐車場代などがあります。

毎月の支払額が割高に感じられる人も多いかもしれません。

これらの費用は、ローンの支払いが終了しても必要になります。

これを理由にマンションを敬遠される人も少なくありません。

また、マンションは集合住宅であるため

生活音やプライバシーなどの問題は切っても切り離せません。

構造によっては生活音などほとんど聞こえないこともありますが、

古いマンションでは、テレビの音を少し大きくしただけで

トラブルに発展してしまうこともあり注意が必要です。

マンションは、管理規約によってリフォームやリノベーションに関して

規制がある場合があります。

規約の内容次第では所有者であっても自由にリフォームやリノベーションが

出来ない可能性があります。

何でも自由に改装等できる戸建てに比べるとデメリットといえるかもしれません。


今現在　ご売却・ご購入・リフォームなどでお困りの方が見えましたら、

みかわライフ　丹羽までお気軽にご相談下さい！




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～戸建てのメリット～


戸建ては建物自体が独立しているため、

プライバシー性の高い生活を送れることが、まずは大きなメリットと言えます。

特に小さなお子さんのいる家庭やペットを飼っている人にとっては、

騒音を気にせずに生活することができます。

もちろん戸建てだからといって全く気にする必要が

ないわけではありませんが、それでもマンションなどの集合住宅に比べれば

大幅に過ごしやすいと言えます。

費用面においては、管理費や修繕積立金といった費用が

かからないというメリットがあります。

マンションではローンの支払いが終了したあとでも

月々の支払いが残るのに対し、戸建てではローンが

終了したら定期的に発生する費用はなくなります。

また、駐車場に関しては、戸建てに車両スペースがある住宅の場合は、

費用がかかることはありません。

マンションでは、通常周辺の駐車場相当の費用が

発生することを考えれば、大きな経済的メリットと言えます。



～戸建てのデメリット～

比較的駅から離れた場所に建てられることが

多いことはデメリットになります。

郊外や地方では車やバスが事実上必須になるケースも多くあります。

セキュリティ面は、マンションに比べると高いとは言えません。

玄関以外にも窓や勝手口など侵入経路が多く

空き巣等に狙われやすいのもデメリットとひとつ言えます。

資金面では、管理費や修繕積立金が必要ありませんが、

修繕が必要になった際は、全額自己負担で出費する必要があります。

築３０年以上住んでいる人を対象にした場合、

平均５５６万円の修繕費用が必要という調査結果もあります。

以外に盲点になりやすいのが広さです。

戸建ての多くは、平屋ではなく、２階建て又は３階建てであり、

入居後、洗濯や掃除などの日常的な家事において不便を

感じる人も少なからずいます。

マンションに慣れた生活をした人ほど感じる人は多いようです。


今現在　ご売却・ご購入・リフォームなどでお困りの方が見えましたら、


みかわライフ　丹羽までお気軽にご相談下さい！








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～市街化調整区域を売却する時の方法～



新しく建物を建てる事が出来ないなど制限が多い市街化調整区域は、


所有していても使い道がなく固定資産税だけが加算でしまう・・・


などの理由で売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。


市街化調整区域を売却するときには大きく３つの方法が考えられます。





★専門の不動産会社へ売る


市街化調整区域の土地の売買は、

市街化区域に比べて流通量が少ないです。

そのため、経験を積んだ不動産会社及び

担当者が少ない状況にあるといえます。

また、市街化調整区域の特性ゆえに、

その土地の売りやすさはケースバイケースになることも多いでしょう。




★農地として売却する

市街化調整区域は、

さらに細かい地目に分けられてその用途を定められています。

地目が田や畑となっている場合は、

農地として使うこととされています。

そうした場合は農地のまま売却することになるでしょう。

農地法により、農地を購入できるのは

地域の農業委員会に許可を受けた農家、

または農業従事者と定められているため通常の土地と

比べて需要は限定的になりますが、

近隣に買ってくれそうな農業従事者がいる場合は

買手の有力な候補になります。

新たにその地域で農業を始めたい人を探すより、

買手探しのハードルが下がるからです。





★転用して売却する


農業をやる人は減少傾向にあり、

中々農地をそのままで売却することは難しいかもしれません。

その場合は、農地転用の許可申請を出し、

他の用途で使用できるように認めてもらう方法があります。


※農地から転用する


農地は農地法で保護されています。

そのため、市街化調整区域で

農地転用して土地を売却するには手間がかかります。

農地法における農地以外にして売却する許可、

都市計画法に基づく農地を宅地にする許可と

二重の許可申請がいることになるからです。

※転用方法

農地転用の手続きは、

各市町村の農業委員会に必要な書類を提出して行います。

①土地の登記情報証明書
（発行３カ月以内のもの）
②公図
（区分判断をするもの）
③写真
（農地と周辺の写真）
④預貯金残高証明書
（申請どおりの目的で利用しているかを証明するのに使う）
⑤所有者の同意書
（所有者以外が転用する場合など）



農振法により、農振地（農業振興地域）に指定されている土地は、

そのままでは農地転用ができません。

まず農振除外申請を行い、認められることが必要です。

農振除外申請は半年に１度ですので、期日に注意しておきましょう。

お客様の土地に合った売却のアイデアをご提案させていただきます！

その際は、みかわライフ　丹羽までお気軽にお問い合わせください♪



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～市街化調整区域は売りにくい？　３つのデメリット～




市街化調整区域は用途が限定されるため、


一般の土地に比べて売れにくいとされています。


具体的にどういったデメリットが存在するのでしょうか？





★インフラ整備がされていない



生活インフラが整ってない場合が多くあることです。

市街化区域は、行政が計画的に水道やガス、

電気などのインフラを整備します。

市街化調整区域は、そこから外れているため、

自分でインフラを引く必要が出てきます。

公道が近ければ、水道などはすでに

使える状態のことが多いですが、

下水道は整備されていない可能性があります。

その場合は浄化槽などを設置しなければなりません。

また、自己負担でインフラを整えても、

自治体の助成金などが使えない場合もあります。




★住宅ローンが通りづらい



土地や建物を購入するときは、ローンを組むのが一般的ですが、

ローンは対象の不動産を担保にして貸し付けてくれるものです。

市街化調整区域の評価額が低い分、

金融機関がローンの金額に担保が見合わないと評段すれば、

ローンがおりない場合があります。

既存の建物を建て替えたらリフォームをする場合に、

ローンを申請するときも同様です。





★建てる場合に制限がある



新しく開発許可を申請して建てる場合だけではなく、

既存の建物を建て替えなどにも制限があります。

建て替えやリフォームも、申請して許可をもらう必要があります。

建物の容積率や建ぺい率に制限のほかに、既存の建物に比べて

どの程度まで延床できるかなどが、自治体やその土地の条件で

決まってきます。

どのように建物を使用する予定で、

建て替え・リフォームの計画はどうかなと、

先々まで見据えて購入を考える必要があります。