不動産の売却の注意点を流れで解説！高く・早く売るにはの記事一覧｜愛知県刈谷市・知立市・安城市の不動産売却はセンチュリー21みかわライフ｜センチュリー21みかわライフ

不動産売却にかかる税金について




不動産を売却した時には、売って得した利益に税金がかかります。

どんな税金がかかるのか、売却する前に確認しておきましょう！











不動産を売却した時の譲渡所得に課税されます。


譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用を差し引いて計算します。


一般的に人が収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。


サラリーマンに毎月支払われる給料が代表的なもので、給与所得のもとになりますが、


ほかにも自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入（不動産所得のもとになるもの）


懸賞が当たったときの当選金（一時所得）などいろいろあります。


不動産を売却した時には、手に入れた利益（売却益）が「譲渡所得」として課税の


対象になります。


注意したいのは、売却益＝売却金額（売った金額）そのものではないということ。


譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの


費用を売却金額から差し引く必要があります。


費用の中には、その不動産を買ったときの金額も含まれます。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　




買ったときの費用が取得費、売ったときの費用が譲渡費用


これらの税金の専門用語で言うと、売った時の金額は、「収入金額」、買ったときの金額と


買った時の費用を合わせて「取得費」、売った時の費用を「譲渡費用」といいます。












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相続した不動産を売却する時

ご両親から相続した不動産を売却する時には、相続登記がなされているかを

確認しましょう。

相続では、ご親族との遺産分割協議の結果、相続財産の割り振りされますが、

その中に不動産が入っており、

あなたが不動産を相続したとしても、実はこの時に不動産登記の義務はありません。

登記手続きがなされていないと、登記上の名義は被相続人（亡くなった方）のままです

から、これを売却したり、ローンの担保にしたりすることは出来ません。

相続した不動産で相続登記がなされていない時には気付いた時に手続きを

済ませておくようにしましょう。






住宅ローンが残っている時

ローンの残った家を売却する際には、返済資金を用意しましょう。

住宅ローンを組んで購入した家は、返済が出来なかった時の担保として家に抵当権が

ついており、抵当権がついたままでは家は売れません。

そのため、売主は抵当権を抹消するためにローンの残り（残債）を返済しなければなりません。

残債は原則一括返済になります。

一括返済と抵当権の抹消は、不動産を買主に引き渡すまでに行えば良いので、

売却額を返済に当てることが可能です。

だだし、不動産の売れた金額によっては足りない場合もあるので、

足りない分を補うために引っ越し費用などとは別に自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。




共有名義の時

親から相続した不動産で、兄弟で共有している不動産を売却するような場合、

売却の手続きには有持分全員の同意が必要です。

共有持分者の中に誰か一人でも売却に反対している人がいる場合、強行することは

出来ません。

入念に準備を進め、全員の意思が固まったところで売却活動を行うようにしましょう。


















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信頼できる不動産会社を見つけるのが重要





不動産の売却をなるべく手間なく終わらせるのに不動産会社が重要な理由は、

不動産会社はプロだからです。

当たり前ですが、不動産会社は家を売るプロです。

何度も不動産売却を仕事として経験しているので、どんな魅力を伝えれば買主に

刺さるのか、どのような手順で売却活動を行えばスムーズなのかを把握しています。

自分で調べるのも大切ですが、不動産会社の担当者に聞けば早く解決できることは

数多くあるでしょう。

しかし、どの不動産会社でも売却がスムーズにいくというわけではありません。

信頼できる不動産会社、もっと言うのであれば優秀な担当者を見つける必要があります。

立地や状況などが異なり、１つといって同じ家はありません。

そのため家に合った売却方法や

アピールポイントを導き出すには知識や経験が必要です。

この２つを兼ね備えているのが優秀な担当者というわけです。













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複数社に査定してもらい市場相場を把握しましょう！



不動産の市場相場を知るのに最も適しているのは

不動産会社の査定です。


しかし、不動産会社の査定には明確なルールなどがなく、

不動産会社によって査定額が異なります。


つまり、１社だけではその査定価格が高いのかどうか、

市場相場もわからないという事です。


市場相場が分からないと売り出し価格を決める際に

設定しまうなどの問題が発生してしまいます。


最低３社には査定依頼を出し、査定額の幅と

相場が分かるようにしましょう。











売出し価格を少し高めに設定する！


不動産の売り出し価格を決める際には希望売却額から

少し高めに設定しましょう。


不動産の売買が行われる際、買主は最後に値下げ交渉を

してくるのが通常で、売主はある程度値下げを承認するのが

一般的です。


また中々不動産が売れない時には価格を下げて再度販売を

するということもあります。


よって最初の売り出し価格を希望額にしてしまうと最終的に

希望額より下がってしまう可能性が高いです。













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不動産を高く売るための注意点






不動産を売却し住み替えるということは、引っ越し代金や

新居で新しく揃える家具など多くの費用が発生するでしょう。


そのために不動産を高く売却したいと考えている方も

多いのではないでしょうか。





～費用を抑えて手元に残るお金を残す～


不動産は相場価格より高く売るのは　難しい　です。

そのため、不動産を売却しより多くの利益を得るためには、

売却額を少しでも高くするのはもちろんのこと売却にかかる


費用を抑えることが重要です。


売却にかかる費用を抑えて手元に残る金額を増やしましょう。


費用を抑える工夫として出来ることは以下になります！



【リフォームしない】


リフォームは費用以上の効果が期待できないので　不要　です。


リフォームをすると数十万円～数百万円の費用が発生しますが、


その金額をそのまま売却額に上乗せして販売すると、

売り出し価格が高くなりすぎてしまい売れづらくなります。


最近では自分でリノベーションしたい買主も増えているので、

無闇にリフォームをして、出費を増やさない方が良いです。



【無駄な広告を打たない】


不動産は家を売るためにさまざまな宣伝活動をしてくれますが、

不動産会社によっては新聞の折り込みチラシなど


一部宣伝方法でオプション費用が発生する場合があります。


最初からオプション広告などは利用せず、無駄に広告費が

発生しないようにしましょう。







下記の画像をクリック！







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控除を使う際の注意点




税金の控除を使う際には　確定申告が　必要になるので

注意しましょう。


不動産を売却した際、不動産を購入した金額より売却金額が

上回ると、不動産の販売で利益を得たこととなり


譲渡所得税が発生します。










譲渡所得税は、３,０００万円特別控除など利用すれば、


支払いが免除される場合がありますが、


控除を利用するには確定申告が必要です。


確定申告時に書類を用意して併せて申請することで控除は


適用されるので、忘れず確定申告を行いましょう。



確定申告をするタイミングは家を売却し、　


翌年の２月１６日～３月１５日の間。



譲渡所得税を支払う場合は、タイミングで納税になるので、



納税するための資金も合わせて用意しておきましょう。

　　　




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不動産の売買契約には売買契約書の

内容に注意しましょう！




売買契約書には不動産をいくらで売却するか、

いつ不動産を買主に引き渡すかなどが記憶されています。




その他にも庭の植物の処分や土地の必要な場合は

どちらかがやるのかなど、細かいことまで買主と話し合って

決めたことが記載されています。


買主と口頭で決めても契約書にその通りに

書かれていなければ無効となってしまうので、


契約書に判を押す前にしっかりと確認しましょう。
















一度売買契約書に判を押してしまうと、

その後契約内容を変えようと思っても簡単には変えられず、

最悪違約金が発生します。

　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　～しっかり確認しましょう～




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内覧時の注意点



不動産を内覧してもらう時は、

とにかく綺麗に掃除することを徹底しましょう。



家の中に荷物などを一切置かず、拭き掃除までして

ピカピカにしておくのが理想的です。












マイホームの売却では、住みながらの売却が、

引っ越ししてからの売却が悩まれてる方も多いかと思いますが、

引っ越して何もない状態の方が確実に売却しやすいです！


何もない方が部屋が広く清潔に見えるからです。






既に引っ越しをしている場合は

ハウスクリーニングを入れると良いです。


浴室やキッチンなど汚れやすい水回りを業者に

掃除してもらうことで清潔感を印象づけることが出来ますし、

ニオイ対策にもなります！

　　　　　　　　～ご参考にして下さい～



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不動産会社を選び、
媒介契約を結ぶ際には媒介契約の種類に
注意しましょう。




媒介契約には、

一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の３つがあります。















一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結できます

が、専任媒介契約と専属専任媒介契約は１社としか契約できない

という特徴があります。





不動産会社としては、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が

仲介手数料を受け取れる可能性が高まるため、専任や専属専任で

の契約を希望するのが普通


ですが、まだ信頼できる不動産会社が定まっていない時には

一般媒介で契約しておくと良いでしょう。





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不動産を査定してもらう時は、
必ず相見積もりを取りましょう！



もちろん、不動産に精通していて、これまで何度も不動産を売却

した経験があるのであれば、信頼のおける１社だけに査定を任せ

ても構いません。



しかし、ほとんどの方がそうではないでしょう。


有名だからとか、近くにあるからといった理由で、１社だけに


査定を依頼すると、その会社が不動産を高値で売却してサービス


も良い会社なのか、ただ手っ取り早く仲介手数料を取ることだけ


を考える会社なのか分かりません。










また価格査定を受けて、査定価格の提示を受ける際には口頭では

なく査定書をもらうようにしましょう。


口頭でしか伝えないまま、媒介契約を促すような会社との契約は

避けた方が無難です。


査定価格提示には、必ず査定金額を書面で出してもらうように

し、仮に出さないようであれば候補から外してしまいましょう。



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