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契約の解除について

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。


友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか？

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。

売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったい無いですね。

リバースモゲージの違いはなに？





リースバックについて解説しています。




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高い省エネ住宅に「グリーン住宅ポイント」制度
基本は３０万ポイント、特例で１００万ポイントとは？


一定の性能要件を備え高い省エネ住宅を新築すると「新たな日常」等に対した商品や追加工事と
交換できるポイントを付与する制度です。
２０２１年１０月３１日までに契約を締結すると１戸当たり

認定長期優良住宅・ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）等の発行ポイントは基本の場合
４０万ポイント　特例の場合は１００万ポイント

省エネ基準に適合する住宅は基本の場合３０万ポイント　特例の場合は６０万ポイントです。





すまい給付金は最大５０万円

消費税引き上げ後の負担を軽減させる措置として「すまい給付金」制度が実施されています。

住宅ローン利用する場合、収入額の目安が７７５万円以下を対象に最大５０万円が給付されます。

住宅ローン利用者は自己居住用の床面積５０㎡以上の住宅で、第三者機関の検査により良質なストック形成と認定されるのが条件です。

現金取得者は前期の条件に加え、５０㎡以上５０歳以上で６５０万円以下の収入など基準を満たす住宅が適用になります。

給付額は住宅の取得者の収入と不動産登記上の持ち主分割で決まり、収入が低い場合ほど給付基礎額が多いのが特徴です。


※注文住宅は２０２１年９月３０日までに契約すると住宅の引き渡し、入居期限の延長、床面積の緩和措置があります。






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「争族」を未然に防ぐことに成功する為にはどうしたらよいか。



①生命保険を活用する！


生命保険は、保険の選択さえ間違えなければ相続財産とみなされないらからです。


例えば、財産を渡したい人を受け取り人指定しておけば確実に財産を渡すことが出来ます。


また２０１９年７月から、法定相続人ではない「特別寄付者」にも相続の権利が認められるようになりました。


生命保険は特定の相続人に確実に財産を遺すことができる手法で「争族」対策の特効薬となります。


生命保険というと人によっては毛嫌いされる方もいらっしゃいますが、私は相続を考えておられる、すべての方に生命保険を活用していただきたいと思います。








②配偶者居住権を活用する！


２０２０年４月より施工された「配偶者居住権」の制度を利用出来ます。


「配偶者居住権」とは遺された配偶者が自宅に住み続ける権利（居住権）と自宅の土地を所有する（所有権）を子供などの相続人に分割して与えらるようにすることです。



例
子供が２人がいる家族で父親が４０００万円の自宅と２０００万円の現金を遺して亡くなった場合法定相続分は妻が２分の１（３０００万円）残りの２分の１子供も２人でその半分（１５００万円）ずつになります。
子供たちに３０００万円を渡そうとしても現金がありませんし、自宅を売却すると妻が住む場所を失ってしまいます。
このような場合、子供たちに土地の所有権を分割して相続させ、妻に居住権のみを与える事が出来ます。







③任意後見制度を活用する。


「任意後見」という、成年後見制度の一種を利用する方法があります。


通常の成年後見制度とは「意思能力が鈍るまで発動されない」ところが最大の違いです。


任意後見契約を作成しておくことで、「本人がしっかりしている間はこれまで通り仕事を進め、万が一認知症になってしまったら
そこで次期後継者に全権委任する」という契約を交わすことが可能になります。




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住宅ローン７つのポイント



ポイント１　

どのような住まいをいくら位の予算で計画していますか？

マイホームの夢を実現するにはまず、ご家族で冷静に具体的に、それぞれの立場から意見を出し合い、プランを鮮明にさせていくことが大事です。



ポイント２

自己資金はいくら用意出来ますか？

自己資金はなるべく多いに越したことはありません。
少なくとも建築費の２０％～３０％程度の用意が必要とされていますが、あくまでも目安なのでそれぞれのご事情によりご判断下さい。



ポイント３

「いくら借りられるか」より「無理のない返済」をお考えですか？

住宅ローンはあくまでも借金ですからむしろ毎月、無理なく返済できる額を念願に計画するのが肝要です。
収入などにもよりますが年収に占める返済割合は約２５％～４０％が目安です。




ポイント４

資金計画は建築費以外の諸費用も含めて検討していますか？

建築には本体工事費の他に外交工事費、融資手数料、ローン保険料、火災保険料や生命保険料、税金、引っ越し費用など諸経費がかかります。
その他細々した物まで見積もっておく準備が必要です。




ポイント５

ご家族のライフプラン・ライフイベントを長期に予測していますか？

経済・社会情勢が変動している中での返済は出来るだけ短期にした方が無難です。
例えばお子様の教育費、進学、ご結婚など大きなイベント費用など見込んでおきます。



ポイント６

金融機関の健全性をチェックしていますか？

将来とも安定して取り引きするにはまず、対外的に評価が高い、健全体質の借入先を選別するのが重要です。



ポイント７

借り入れ先の融資条件や内容を比較、検討していますか？

民間金融機関の競合が盛んになり、金利優待キャンペーンや付加価値サービスなど独自の展開をしています。
細部についても比較・検討して、実際に融資を受ける際、果たして利用できるか、キャンペーン期間が過ぎた後はどのような条件になるのかなどを確認しておくことが重要です。



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ステップ５

財産を守る最終手段は「遺言」を作成する！

遺言の作成は「遺された家族に対するマナー」であり、
これからはすべての方が遺言書を書くべきです。

メリット

遺言は「争族」を防ぐ最も効果的！！

「争族」とは相続対策もせず、結果として骨肉の争いになる。　文字の通り　「あらそいぞく」



★第一に法的拘束力です。特定の人に特定の財産を残せる強い力があります。



★第二に不動産や銀行の名義変更手続きがスムーズになることです。
　つまり相続人の手間を省くことが出来ます。



★第三のメリット　「争族」を避けられる事です。

注意点


～遺言書がない場合～
　　自分が死亡した際に、銀行預金や不動産の名義変更の為に遺産分割協議書が必要になります。
　　ところが、相続人全員の意見がまとまらなければこの書類は完成しません。
　　遺産分割協議書を作成する際に「争族」が起きてしまうケースが後を絶たないのです。

ポイント

遺言に大きく分けて、自分で書く「自筆証書遺言」と公証人に依頼して作成する「公正証書遺言」があります。

自筆証書遺言とは

本人が自筆で作成でき、何度も書き直せて費用がかからないことがメリットです。
２０１９年からは財産目録をパソコンでの作成することが認められました。

公正証書遺言とは

公証役場の公証人に依頼して作成するのが、「公正証書遺言」です。


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ステップ４


究極のバックアップ体制「家族信託」を活用する！

①認知症の恐れ

②老後の財産管理

③財産分割の争い




信託とは
法律に基づく財産管理の一つです。
他の人に「信じて託す」仕組み。



ちなみに、財産の管理を信託銀行　信託会社に任せる「商事信託」は
以前からありましたが、２００７年から新たに「民事信託」という仕組みが出来ました。



メリットとして

万が一自分が認知症になった時に財産が守られることになりますし
また、本人（委託者）が亡くなった後、信託契約書の中に誰に帰属させるかを指定することで、
資産が未分割状態で放置されることなく、指定された人に引き継ぐ事が出来ます。



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