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～家を売却しても住宅ローンを

完済できないときはどうしたらいいのか～

不動産仲介会社の査定をしてもらった結果

住宅ローンの残債を大きく下回る金額だった場合、自己資金の用意が必要です。

例えば　ローン残債２０００万円のマイホームを査定に出した結果、

査定価格が１５００万円だった場合、

用意しなければいけない自己資金は５００万円です。

これはあくまでローン残債の一括返済にあたる費用のため、実際には

譲渡費用（印紙代、仲介手数料など）を

考慮してプラス１００万円ほどの資金が必要となります。

自己資金調達が可能な場合はローン残債より

売却が低くても問題なく家を売ることができますが、

スムーズに多額の自己資金を捻出できるケースはそうおおくありません。


そのような場合に考えられる対処法としては、次のようなものがあります。


・売却したお金で足りない金額を無担保ローンで借り替える

・住み替えローンを活用する


いずれの方法も新たなローン契約を結ぶため、

契約者本人のこれまでの信用情報が大きく関わります。

ローンの借り換えや住み替えローンで足りない金額を補う場合は、

銀行との相談を交えながら、

「無理のない返済計画が立てられる方法」を選ぶことが大切です。

これらの方法で解決できないローン残債については、

救済手段として任意売却という方法もあります。

任意売却とは、住宅を売ったお金をローン返済に充て、

足りないローン残債は継続して返済していく方法のこと。

任意売却をおこなうには銀行との話し合いはもちろん、

より緻密な返済計画を立てていくことが重要です。










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～住宅ローンを完済できない時の対処法～








住宅ローンが残っていても、家を売ることは出来ます！



ただし、銀行との話し合いを通じ、住宅ローンを一度完済する必要があります。





・家を売りたいけど、住宅ローンがまだ残っている。

・住宅ローンは完済しないと売れない？

・銀行には「家を売却したお金で完済します」と言うべき？


といった疑問を解決していきましょう。






住宅ローンを借りている銀行とのどのような話をすればよいのか、


どのタイミングで相談をすれば


よいのかについて解説してきます。


住宅ローンの残債があると、住宅にはまだ銀行の「抵当権」がついている状態です。


抵当権とは、何らかの事情によりローン返済が滞った場合、


住宅を担保として強制的にローン返済を実行できる権利のこと。


具体的には、金融機関が住宅を競売にかけることが可能で


これが実行されることを


「抵当権の行使」といいます。


つまり、抵当権がついたままの住宅は金融機関の管理下にあると言っても


過言ではないため、ローン残債がある状態で、


抵当権を外す（抹消する）必要があります。


ちなみに、売りたい家に抵当権がついているかどうか確認するには、


法務局で発行・閲覧できる


「登記簿謄本（土地・建物全部事項証明書）を確認しましょう。


「登記簿謄本」は権利者本人でくても、諸費用を払って


登記情報を閲覧することができますので、

しっかり把握しておきましょう。

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～リフォームするなら補助金活用で

住宅を長寿命化するのもオススメ～


いくらもらえるの？

リフォーム工事の内容に応じて

最大１００万円　　最大２００万円

最大２５０万円の補助金が受けられます。

さらに、若者・子育て世代、中古住宅購入の方は、

５０万円／戸の補助限度額の加算あり！


ほかにメリットはある？

長期優良住宅の技術審査・設定を受けると、

公的に建物原価が証明されています。

★国からお墨付きがもらえる

★有資格者によるインスペクションを実施

★耐震性と断熱性を整えた安心の住まいへ

★省エネ性能アップでECOな暮らしへ

★所得税や固定資産税の減税が受けられる

★地震保険の割引が可能になる

令和４年２月完工まで通年で対象となります。



どういうリフォームでもらえるの？

住宅を長寿命化するために耐震補強や断熱改修などを

行うリフォームが対象です。

より長く安心快適に住むためのリフォームに最適！

子育てしやすい住まいへの改修も支援の対象です。

さらに「テレワークに対応」「高齢化に備える」

「自然災害に対応」の改修についても補助対象となりました。

どんな住宅でもいいの？

「どのくらい性能がＵＰするか」が補助対象なので、

耐震性や断熱性に不安のある木造住宅こそ相談できます。




～お気軽にお問い合わせ下さい～






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土地査定の基本の流れ５

★不動産会社に査定を依頼する
　　
　土地査定では、売主様の事情や条件を考慮したうえで

（約３カ月以内の売却を想定した目安の金額）が算出されます。

　これは土地以外の不動産会社においても同様です。

　査定価格は不動産仲介会社によって異なるため、封数社へ土地査定を依頼し、

　価格や説明内容を比較しましょう。


★査定の訪問日時を決める

　土地査定は、確認事項や調査事項が多いので、一般的には売主様の

　立ち合いのもとで行われます。

　不動産仲介会社から連絡がきたら、売主様は立ち会える日程を伝え、

　両者の都合を確認しながら

　土地査定の訪問日時を決めましょう。

　なお土地の基本的な登記情報からおおよそ価格を知りたい場合は、

　訪問が必要な「簡易査定」を依頼しましょう。

　「売却するが迷っている」「不動産仲介会社との相性が気になる」という方は

　簡易査定での結果や対応を参考にしてから、訪問査定の依頼も可能です。


★現地調査に立ち会う

　訪問による土地査定では、登記情報などの書類では確認できない

　実際の状況を確認します。

　・境界線の有無
　・隣地との境界の確認
　・軒先や樹木などの境界の確認
　・実測面積の確認
　・地中の埋没物の有無
　・供給処理施設（上水道　下水道）の引き込み有無
　・真の所有者の確認

★土地売却に必要な書類を確認する

　土地の売却で必要となる書類には

　「土地登記簿謄本」や「土地の売買契約書」があります。

　「地積測量図」や「協会確認書」「固定資産納税通知書」など

　どの書類を用意するべきか不動産仲介会社に確認のうえ、

　売却前に漏れのないよう準備しておきましょう。


★査定結果を受け取る
　

　土地査定の結果は、簡易査定なら1～２日、訪問査定なら

　１週間前後を目安に受け取ることができます。

　（不動産仲介会社により異なります）

　不動産仲介会社から査定の結果を受け取る際は、

　査定価格だけではなく「なぜその価格になるのか」

　具体的な価格の根拠を確認してください。

　査定価格は不動産仲介会社により異なるケースが多いです。

　査定価格の根拠を確認することで、査定の妥当や担当者の力量を比較できます。

　担当者とのやり取りを通じて対応の丁寧さも比較できるので、

　最終的な不動産仲介会社選びにも役立ちます。

売り出しを初めて何年もたつのに買主がみつからないという場合には、

どうしたら良いのでしょうか？

売れない土地をただ所有しているだけでも何年の税負担は軽くないため、

売れない土地という土地オーナーにとっても負担が大きいものとなります。

今回は　少しでも早く土地を売るために　「なぜ土地が売れないのか」という理由を

探りどのような対策が良いのか解説します！



☆売れない土地を抱えることの最大のデメリット☆

決して安くない税金がかかり続ける事です。

まず土地を活用せずに所有していることでかかる税金として、

固定資産税があげられます。

固定資産税は３年に１度見直される土地の評価額を基準に算出されますが、

何も建物がない更地の土地は、住宅付と比べると最大で６倍もの税金がかかります。













また税金だけに限らず、建物が何も建っていない「更地」の場合、

将来的にもその土地を売るためには、生えてきた雑草の処理や、

もし土地に廃棄物など常にキレイに管理し続ける必要もあります。

もし、これらの管理を土地の所有者でおこなうのであれば、金銭的なコストは

安くすみますが、もし管理会社などを挟む場合、その分コストがかかってしまいます。

毎年発生する固定資産税、土地を管理するための維持費など、

持っているだけでコストが発生する

「何も活用できていない土地」は所有者にとって大きなデメリットとなります。






「とにかく早く売れば何でもいい」と思い買主の言い値で土地を売却したり、

とにかく安くして売ろうと安値に考える前に、

なぜその土地が売れないのかを信用できる不動産会社に相談することをおすすめします！









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刈谷市で中古マンションの売却依頼いただきました！



最寄り駅　　　　　ＪＲ東海道本線　「刈谷」駅　徒歩１６分


間取りタイプ　　　３ＬＤＫ


構造　規模　　　　ＳＲＣ造１５階建　高層階


専有面積　　　　　８３．３６㎡


バルコニー面積　　１３．２１４㎡


築年月　　　　　　平成１６年１月


学区　　　　　　　双葉小学校・依佐美中学校




●令和２年　リフォーム内容

フローリング全室張替え

クロス全室張替え

畳表替え

水回り等




陽当たり良好で眺望など良好です！



居住面積の広くゆとりのある３ＬＤＫ



南面いっぱいにのびやかに広がるリビングダイニング



各居室の収納部以外にも随所に収納スペース有



トランクルームにもご趣味の物などもしっかり収納できます。







刈谷市でマンションをお探しの方、買取・査定・売却のご依頼などありましたら、

是非みかわライフまでお問い合わせ下さい！






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不動産売却にかかる税金について




不動産を売却した時には、売って得した利益に税金がかかります。

どんな税金がかかるのか、売却する前に確認しておきましょう！











不動産を売却した時の譲渡所得に課税されます。


譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用を差し引いて計算します。


一般的に人が収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。


サラリーマンに毎月支払われる給料が代表的なもので、給与所得のもとになりますが、


ほかにも自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入（不動産所得のもとになるもの）


懸賞が当たったときの当選金（一時所得）などいろいろあります。


不動産を売却した時には、手に入れた利益（売却益）が「譲渡所得」として課税の


対象になります。


注意したいのは、売却益＝売却金額（売った金額）そのものではないということ。


譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの


費用を売却金額から差し引く必要があります。


費用の中には、その不動産を買ったときの金額も含まれます。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　




買ったときの費用が取得費、売ったときの費用が譲渡費用


これらの税金の専門用語で言うと、売った時の金額は、「収入金額」、買ったときの金額と


買った時の費用を合わせて「取得費」、売った時の費用を「譲渡費用」といいます。












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抵当権の抹消について解説しています！


所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借入が残っているのですが、


このような不動産は売れるのでしょうか？


問題ありません。


現在ローンを払っていながらも売却は出来ます。


現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？


その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権がついていますので、


借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。


所有している不動産を売却した資金でのご返済　または、お持ちの資金からの返済


どちらでも構いません。


基本的に不動産を購入するときに銀行からは融資を受けたのですが


銀行は融資をする際に不動産を担保とします。


万が一借り入れがされた方がローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売にかけ


売却し、債権を回収するためです。


抵当権を設定した場合、抵当権者は他の無担保債権者に優先的に債権の回収できる


そのような権利のことを抵当権といいます。


確かに融資を受けた時に自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。


多くの金融機関は融資をする際に抵当権設定を求めますので、この抵当権を外さないといけないで


すよね？


前の所有者が借りた抵当権付の物件は買わないですよね。


不動産を売却する際、次の購入者に引き渡しをする際に抵当権を抹消しなければならないのです。


また新たに不動産を購入する方に対して銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを


条件に融資をしています。


抵当権はどうすれば外れるのでしょうか？


ローンの返済の一括繰り上げ返済を行うことによって銀行は抵当権を外してくれます。


借り入れをされてる方が残債一括返済した際に銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。


実質的に抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼することが多い為、


あまりなじみがないかもしれません。


司法書士にお願いする時に必要な書類はありますか？


全部で６つあります。



①登記済書

②登記原因証明情報

③委任状

④金融機関の資格証明書

⑤抵当権抹消登記申請書

⑥登記事項証明書


以上の６つになります。


書類は銀行や法務局で入手出来ます。


不動産仲介の担当者がいればご相談いただいた方がよろしいですね。


抵当権の抹消費用はどのくらいかかるのでしょうか？


切手代や司法書士に支払う金額を含めると１５０００円～２００００円が相場です。


抵当権の抹消は自分でも出来ますか？


出来ますが、不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も絡んできますので、


安心安全スピーディな取引を行うためにも出来る限りプロの司法書士に依頼することを


おすすめします。




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