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～特定空き家と指定されると固定資産税は高くなる～


全国的に空き家が増えることによって、

周囲の生活環境が悪化するだけではなく、

家屋の崩壊や火災などのリスクが

高まります。

そこで平成２７年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が施行され、

空き家への対策が強化されることとなりました。

具体的には、以下のように管理状態が不十分な空き家は

「特定空き家」として指定されます。



★倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態


★著しく衛生上有害となるおそれのある状態


★適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態


★その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態



特定空き家の指定に関しては、以下のように行われます。

空き家の調査→特定空き家に指定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行

調査によって特定空き家に指定された場合、まず自治体からの

「助言・指導」が行われ、それにより状況が改善すると

指定は解除されます。改善が行われない場合には、

「勧告」がなされ、特定空き家の宅地は

固定資産税や都市計画の計算上

住宅用地特例の対象から除外されることとなり、

その結果、翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。

それでもなお放置すると「命令」に切り替わり、

従わない場合には５０万円以下の罰金が科せられます。

そして、最終的には自治体が空き家を取り壊し、

その取壊費用を所得者に請求する「行政代執行」に移行します。




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～持ち続けたら　固定資産税・都市計画税～


空き家を所得し続けると、毎年固定資産税や都市計画税が課せられることになります。

固定資産税とは、法人、個人を問わず、

毎年１月１日時点での不動産所有者に対して課せられる税金で、

原則としてすべての土地や家屋が対象となります。

一方、都市計画税は、都市計画法による

市街化区域に所在する土地や家屋が課税対象となります。



空き家にかかる固定資産税はいくらかかるのか



不動産に対して課される固定資産税は、

「固定資産税評価×１．４％（都市計画税は０．３％）」によって算出されます。

なお、住宅用地に関しては、以下のような減額特例が設けられています。











たとえば面積が２００㎡で評価角が1800万円の宅地の場合、以下のように計算されます。



固定資産税：1，800万円×1/6×1.4％＝42000円
都市計画税：1，800万円×1/3×0.3％＝18000円



つまり固定資産税の計算上、「住宅」となっている場合には、

空き家を解体することは解体工事費用がかかるだけではなく、

宅地が住宅用地ではなくなってしまうことで固定資産税の負担増加にも繋がります。

このような課税体系が、空き家が取り壊されることなく

放置されている現状に拍車をかけているのです。



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～売却したら「所得税・住民税」～



空き家を売却した場合には、譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡所得は「譲渡収入－取得費＋譲渡費用」によって算出し、

この譲渡所得に対して所得税や住民税が課税されます。

この場合の税率は、

所有期間が５年以下の場合には所得税（復興特別所得税を除く）

15％＋住民税5％＝20％となります。

なお、上記所有期間には、

被相続人がその不動産を所得していた期間も含まれます。

また、空き家を売却した場合には、

算出した譲渡所得から最大で3000万円を控除できる

「空き家の譲渡所得の3000万円控除」の

特例が設けられています。

この特例を適用するにためには、

昭和56年５月３１日以前に建築された家屋であること

相続の開始直前において被相続人以外に

居住をしていた人がいなかったこと

相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の

12月31日までに譲渡すること

令和５年12月31日までに譲渡すること

などのさまざまな要件が設けられているため、

空き家を売却する場合には、特例要件を満たすかどうかご確認下さい。



相続問題などお困りの際は、

是非　みかわライフの丹羽に

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～空き家にはどんな税金がかかる？～





空き家については、「相続による取得」「所有」「売却」などの局面に際し、

さまざまな税金が課せられることになります。

以下では空き家に対して課税される可能性のある税金について、順番に解説します。





★相続したら「相続税」「登録免許税」


空き家に限らず、相続によって家屋や土地などの不動産を

承継する場合には、相続税の課税対象となります。

そして、

相続税については、「3000万円×600万円×法廷相続人の数」

基礎控除額を超える場合に納税額が発生します。

なお、被相続人の住居などの用途に

供されていた宅地に関しては、

一定の要件を満たす場合には　

「小規模宅地等の法令」によって

評価額を大幅に減額することで、

相続税の負担を減少させることが可能です。

また、不動産を相続する場合には、

名義変更のために相続登記を行わなければならず、

その際には登録免許税を納めなければなりません。

相続登記の場合の登録免許税は、

「不動産の固定資産税評価額×0.4％」によって計算されます。



たとえば、「固定資産税評価額が1000万円の不動産の場合、

1000万円×0.4％＝４万円の登録免許税が課税、といった形です。

なお、遺言によって相続人以外の人が不動産を取得した場合には、

登録免許税の税率は2.0％となります。



空き家　相続問題などでお困りの際はお気軽に　

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再建築不可物件について解説しています！



再建築不可物件とは名前の通り現在ある

建物を取り壊してしまうと再度建築出来ない物件の事を言います。

それでは、建て替えれる条件とは何ですか？

原則は建築基準法道路に土地の間口が

２ｍ以上接している土地の事です。

ただし共同住宅の場合は、土地間口が

４ｍ以上必要となったり旗竿地の場合は、路地上部分の長さにより

間口が３ｍ以上必要だったりします。

今も建物が建っているのですが・・・

建築基準法は１９５７年に定められた法律ですので、

それ以前の建物があります。

またそれ以降の建物でも建築計画時の申請を

建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として

申請を行っている場合が多くあります。

一見道路ではあるものの建築基準法上道路の

判定されていないこともあります。

道路の形状も指定された位置と異なっていることもあります。

再建築不可物件とは言っても様々なケースがあるんですね。

再建築不可物件は売却することはできますか？

売却することは可能です。

売却の際に何か影響がありますか？

基本再建築することができないので、

購入者が限定されてしまいます。

住宅ローンの融資が利用できないのがほとんどです。

かなり限定されてしまいます。

ただリフォームをすることは可能です。

自身で居住する以外に収益物件として

購入される方も多いです。

また建築基準法の道路に接していなくても

建築基準法４３条２項に適用され再建築が可能となる例外もありますので、




まずは、詳細などのご質問　

ご相談などはお気軽にみかわライフまでお問合せ下さい！








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～再建築不可の物件とは～



法律上、現在ある建物を壊して

新たな建築ができない物件の事を指します。

このような物件が存在するのは、

建築基準法という法律が関係しています。

人がたくさん集まる場所は、

行政が住みよいまちづくりをするために

都市計画区域や準都市計画区域といった

区域が定められていて、

この区域で建物を建てる場合は、

人々に危険が及ばないよう建築基準法という法律に

マッチする内容で建築をしなければいけません。

その建築基準法内で、

「建物を建てる時は、その土地が幅員４ｍ以上の道路に

２ｍ以上接していないといけない」

という接道義務が課されており、

この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。

接道義務は、消防車や救急車といった

救急車両が入れるようにすることで、消化活動や救助活動をスムーズに

行えるようにすることを目的としています。

（１）は道路に接していないため

（２）は道路に接している道の幅が２ｍ未満のため

（３）は接している道路が建築基準法に
　　　準じた道路ではないため、再建築不可


なぜ再建築不可物件が存在するのかというと、

建築基準法ができたのは昭和２５年（１９５０年）

また都市計画法は昭和４３年（１９６８年）だからです。

そのため、昭和２５年以前に建てられた家や、

都市計画区域に指定されている以前に建てられら家の中には

接道義務を果たしていない物件が存在します。




★再建築不可物件などのご相談などお気軽にご相談下さい！









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～リフォームにかかる費用相場～



★水回りのリフォーム


水回りのリフォームを行う場合の費用の相場は、

５０万円から１５０万円程度です。

水回りの中でもキッチンやお風呂場が特に高く、

１００万円から１５０万円が相場になっています。

逆に、トイレや洗面台に関しては１００万円以上かかることは稀で

５０万円以下に収まることが多いです。

ただし、キッチンに関しては、

利用者目線でさまざまな機能を追加していくと、

ひとつひとつの機能の設置が高いために

２００万円を超える場合もあります。



★内装のリフォーム

費用がリーズナブルなこともあり、

需要が高い壁紙と床張替え

フローリングや壁紙などの内装関連の

リフォーム費用の相場は６０万円程度です。


壁紙よりもフローリングの方が一般的には高くつきますが、

それでも６０万円を超えることはほとんどなく、

素材を重視してもこの価格帯で満足したものを

作ることができるでしょう。

洋室から和室へのリフォームやその逆、

間仕切りの設置なども同様の価格帯でできます。

★外回りのリフォーム

外壁などの外周りの費用の相場も

１５０万円以下に収まる場合が多いです。

外壁についてはオプションを多く選んだとしても、

そこまで価格が上がることはないのですが、

ガレージや駐車場は意外と追加する機能によって

価格が跳ね上がり、３００万円を超えるリフォームをする方も多くいます。



★リビングのリフォーム

リビングや居間のリフォームは、

使用する素材やバリアフリーなどの適応によって

大きく値段が変わっていきます。

多くは、１５０万円程度が相場とされていますが、

素材やデザインにこだわってしまうと

相場を大きく超えてしまうことも

十分に考えられます。

逆に、すべてを標準グレードにすることによって、

リフォームであっても５０万円程度で収まることもあります。



★介護を目的としたリフォーム

家族に高齢者がいて、その方の介護のために

リフォームを考えているという場合には、

バリアフリーの設置という選択をされる方が、多いでしょう。

バリアフリーは工事をする場所によっても値段が異なりますが、

トイレや玄関で２０万円程度、

浴室で３０万円程度が相場となっています。

～リフォームの特徴と注意点～

★特徴

リフォームの特徴は、住宅の資産価値は増やすことなく、

あくまでも元の状態の

資産価値を復元するというところです。

取扱業者などによっても

リフォームの範囲は異なりますので、

一概には言えませんが、

概ねこのように捉えておけば問題ないでしょう。

リフォームは住まいの一部だけを工事するため、

長期間大掛かりの工事をする

リノベーションや建て替えと違い、

仮住まいや引っ越しをする必要がありません。

そのため、費用を考えるときは、

純粋な工事費用だけで見積もることができます。



リノベーションと比べ、

小さい規模の工事を指すリフォームですが、

工事をした部分に関して言えば

見た目は新築同様になります。

家全体の老朽化というよりは

部分的な改修が必要だという場合に

リフォームを選択するのが得策です。


注意点①

希望工事はリフォームの範囲ですか？

よくあるパターンとして、

家族が増えた際のケースが挙げられます。

家族が増えたことで部屋の数を

増やしたいという依頼は多くあるようですが、

部屋を増やすという大掛かりな作業は

リノベーションの範囲の工事となります。

リフォームの範囲を考えていると、

予想を大きく上回る金額が必要になってきます。


そのため、事前にリフォームで対応できる範囲は

しっかりと押さえておくようにしましょう。


注意点②

リフォームにおける耐震工事

日本は地震の多い国ですので、家の強度に関する工事は

リフォーム・リノベーション・建て替えに関わらず

多く行われています。

リフォームは一部のみを回収するため、

特定の場所や機能に関して新築状態を取り戻すものの、

家自体の強度を考えれば工事前と

変わらないという点に注意しましょう。


それに関連して、家自体の強度の強化を

リフォームで行う場合には、

リノベーションや建て替えの場合よりも

割高になってしまうことがあります。

このような耐震強度の強化などの工事では、

業者間でも大きな工事費用の

開きが生まれる部分でもありますので、

出来る限りの複数の業者から見積もりをとって、

比較検討することがおすすめです。

そうすることで、大きな失敗をすることなく

予算面でも満足のいくリフォームを行うことができます！






売却以外にもリフォームを

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～リフォームのメリット～

★メリット


リフォームの最大のメリットは、

住み慣れた家をそのままにすることが出来るということです。

一軒家の場合、リフォームが必要になるほど

老朽化しているのは、一般的に

長い期間住み慣れた家であることがほとんどです。

この場合、建て替えやリノベーションなどの

大掛かりな工事をしてしまうと、


今まで住み慣れていて愛着のある家の雰囲気は

まったくといっていいほどなくなってしまいますので、

出来る限り今までの家の雰囲気を残したいのであれば

リフォームするのがおすすめです。

一部だけを新しくするため、家全体の住み心地は

変わりませんし、愛着のある家の雰囲気も

そのままにすることができるでしょう。


また、工事期間が短く予算も安いため、

早急にデザインや機能の改善をしたいという

場合にもメリットになります。



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～土地の売却時のポイントとは～


土地を適正価格で売却するには、

価格設定やタイミングなどを気を付けるべき

ポイントが多くあります。

不動産の売却をする時に売主様が知っておくと良い

ポイントについて解説させていただきます！




★土地売却時の流れを把握しておく


まずは、不動産会社の査定を受けるところが始まります。

一般的に不動産仲介会社に依頼して売却を進める場合

査定の依頼を開始できるまでに約１ケ月～４ケ月程度かかります。

その後購入希望者が現れれば、

価格交渉や売買契約内容のすり合わせなどを行います。

★土地の情報を調べておく

購入希望者とのすり合わせをスムーズに進めるためには、

自分が売りたい土地の情報を把握しておくことが大切です。

情報を把握しておく事は買主様との

トラブルを避けることにもつながります。

例えば買主様が家を建てるために買った

土地が建物建築不可であったり、

隣の土地との境界があいまいだったりする場合などです。




★土地の売却費用を把握しておく

土地売却の費用には住民票や印鑑証明書などを

用意するための「行政書類取り寄せ費用」

仲介を依頼した場合に支払う「仲介手数料」、

抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合の

「司法書士報酬」、売買契約書に張り付ける

「印紙税」など様々な費用があります。

この他土地売却によって利益が出た場合、

「譲渡所得税（および復興特別所得税）や「住民税」が

発生します。

売却を検討される場合はこのあたりの

費用感を予め把握し、売却による予想を立てておくことを

推奨します。

ここでご紹介した以外にも様々なポイントがありますが、

重要なことは売主様自身が積極的に行動すること、

そして実績があり信頼できる仲介会社を選ぶことです！





弊社では、お客様のご希望に合わせてお力になれるよう心掛けております！

どの様なご相談でもお気軽に丹羽までご連絡下さい。




                              




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